Bảo lãnh cho người khác vay tiền tại Ngân hàng

Bố của em cho bác em vay một mảnh đất sau đó bác em đem mảnh đất đó đi vay tiền ngân hàng. Bác em không trả hết tiền. Ngày hết hạn ngân hàng tịch thu mảnh đất đó. Giờ bố em muốn đòi lại mảnh đất có được không ạ.

Tư vấn

Đối với trường hợp của bạn, Văn phòng Luật sư Đỗ Trung Kiên và cộng sự xin tư vấn cho bạn như sau:

Theo quy định tại Điều 342 Luật Đất đai 2013 có quy định về thế chấp tài sản, theo đó: “Thế chấp tài sản là việc một bên gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp) và không chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp”.

Theo quy định, trong trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất để vay tiền tại Ngân hàng thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải thuộc sở hữu của người vay hoặc được bảo lãnh bởi quyền sở hữu của một người thứ ba (Giấy bảo lãnh cầm cố bằng sổ đỏ tại Ngân hàng).

Ngân hàng chỉ chấp nhận cho bác bạn vay vốn nếu người đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ký các hợp đồng và thỏa thuận với ngân hàng. Ngân hàng sẽ yêu cầu người đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bảo lãnh cho nghĩa vụ trả nợ của bác bạn tại ngân hàng. Ngân hàng thẩm tra xác định xem ai là người có quyền sử dụng đất đó để yêu cầu cùng ký tên trên hợp đồng thế chấp, bảo lãnh.

Điều 361 Bộ luật dân sự 2005 có quy định về bảo lãnh. Theo đó: “Bảo lãnh là việc người thứ ba (say đây gọi là bên bảo lãnh) cam kết với bên có quyền (sau đây gọi là bên nhận bảo lãnh) sẽ thực hiện nghĩa vụ thay cho bên có nghĩa vụ (sau đây gọi là bên được bảo lãnh), nếu khi đến thời hạn mà bên được bảo lãnh không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ. Các bên cũng có thể thoả thuận về việc bên bảo lãnh chỉ phải thực hiện nghĩa vụ khi bên được bảo lãnh không có khả năng thực hiện nghĩa vụ của mình”.

Như vậy cần phải xác định ai là người có quyền đối với mảnh đất và ai đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Thứ nhất, trường hợp đất cấp cho hộ gia đình, thì những người có tên trong hộ khẩu vào thời điểm cấp đất đều có quyền sử dụng đối với diện tích đất đó. Do đó, khi bố bạn thực hiện bảo lãnh cho nghĩa vụ trả nợ của bác bạn tại ngân hàng thì phải được sự đồng ý của những người có quyền. Tương tự như vậy, trường hợp đất là tài sản chung của bố mẹ bạn, thì mẹ bạn cũng có quyền đối với mảnh đất đó. Ngân hàng sẽ xem xét, trong trường hợp này phải có chữ ký và ý kiến của những người có quyền. Không có việc bố bạn tự ý bảo lãnh tại Ngân hàng cho bác bạn vay tiền mà những người khác không biết, trừ trường hợp Ngân hàng  có sai sót. Trường hợp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là của hộ gia đình hoặc của vợ chồng, nhưng ngân hàng lại không thẩm tra xác định xem ai là người có quyền sử dụng đất đó, việc thế chấp tại ngân hàng những người có quyền có biết không. Thì trường hợp này những người có quyền có thể yêu cầu tuyên bố giao dịch thế chấp, bảo lãnh vô hiệu.

Thứ hai, trường hợp đất của cá nhân bố bạn, nếu mảnh đất là tài sản của bố bạn, bố bạn đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thì bố bạn hoàn toàn có quyền bảo lãnh cho nghĩa vụ trả nợ của bác bạn khi bác bạn vay tiền tại Ngân hàng. Ngân hàng sẽ yêu cầu bố bạn phải thực hiện nghĩa vụ trả nợ thay cho bác bạn nếu bác bạn không trả được nợ khi đến hạn. Khi đến hạn thực hiện nghĩa vụ mà bác bạn không trả tiền ngân hàng thì ngân hàng có quyền xử lý tài sản, bố bạn không thể đòi lại đất mà chỉ có thể yêu cầu Bác bạn trả tiền.