Bồi thường, hỗ trợ khi thu hồi đất nông nghiệp

Câu hỏi:

Chào luật sư! Gia đình mình có một mảnh đất nông nghiệp (đất trồng lúa) nằm trong diên thu hồi để xây trường học, vậy mình muốn hỏi giá đất được tính như nào? Và có các khoản hỗ trợ nào? Các khoản đấy được tính cụ thể như thế nào ạ?

Chào bạn, với nội dung câu hỏi của bạn, Văn phòng luật sư Đỗ Trung Kiên và cộng sự tư vấn như sau:

Việc bồi thường, hỗ trợ khi thu hồi đất được quy định trong Chương 6 Luật Đất đai năm 2013, hướng dẫn cụ thể trong Nghị định 47/2014/NĐ-CP Thông tư 37/2014/TT-BTNMT.

  1. BỒI THƯỜNG KHI THU HỒI ĐẤT NÔNG NGHIỆP

* Nguyên tắc: nếu quỹ đất nông nghiệp của địa phương còn loại đất tương ứng thì gia đình bạn sẽ được bồi thường bằng đất; nếu không còn sẽ được bồi thường bằng tiền theo giá đất nông nghiệp do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.

* Điều kiện để được bồi thường: gia đình bạn sẽ được bồi thường nếu đảm bảo được các điều kiện sau đây:

– Có Giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất hoặc chưa có nhưng đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận;

– Không thuộc trường hợp thuê đất trả tiền hàng năm;

– Diện tích được bồi thường phải trong hạn mức. Hạn mức đất nông nghiệp được quy định riêng tại mỗi tỉnh, căn cứ vào quỹ đất thực tế tại địa phương;

+ Với diện tích vượt quá hạn mức thì không được bồi thường về đất, chỉ được bồi thường chi phí đầu tư còn lại:

Chi phí đầu tư còn lại đối với đất nông nghiệp bao gồm: chi phí san lấp mặt bằng; chi phí cải tạo làm tăng độ màu mỡ của đất, thau chua rửa mặn, chống xói mòn, xâm thực; chi phí khác có liên quan đã đầu tư vào đất phù hợp với mục đích sử dụng đất. Để được bồi thường chi phí đầu tư còn lại, gia đình bạn phải có những hồ sơ, chứng từ để chứng minh đã đầu tư vào đất như các văn bản, hợp đồng thuê, khoán; thanh lý hợp đồng, hóa đơn chứng từ thanh toán chi phí san lấp mặt bằng, tôn tạo, cải tạo đất, chống xói mòn, chống xâm thực… Trường hợp chi phí đầu tư vào đất còn lại không có hồ sơ, chứng từ chứng minh thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ tình hình thực tế tại địa phương quy định việc xác định chi phí đầu tư vào đất còn lại.

+ Với diện tích vượt hạn mức do nhận chuyển nhượng trước ngày 01/07/2014:

Nếu diện tích đất nông nghiệp đang sử dụng có nguồn gốc từ thừa kế, tặng cho, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ người khác theo quy định của pháp luật mà đủ điều kiện được bồi thường thì vẫn được bồi thường, hỗ trợ theo diện tích thực tế bị thu hồi. Nếu đang sử dụng đất nhưng không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cũng không đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận thì chỉ được bồi thường đối với diện tích đất trong hạn mức giao đất nông nghiệp.

  1. HỖ TRỢ KHI THU HỒI ĐẤT

Việc thu hồi đất nông nghiệp sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến công ăn việc làm, đời sống và sản xuất của người nông dân. Vì vậy, cần phải có sự hỗ trợ kịp thời để cho người dân ổn định cuộc sống sau khi bị thu hồi.

* Hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất:

– Đối tượng và điều kiện được hưởng hỗ trợ:

+ Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất để sử dụng ổn định lâu dài vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp và nhân khẩu nông nghiệp trong hộ gia đình nhưng phát sinh sau thời điểm giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình đó (theo quy định của Nghị định số 64/CP năm 1993, Nghị định số 85/1999/NĐ-CP, Nghị định số 02/CP năm 1994, Nghị định số 163/1999/NĐ-CP; Nghị định số 181/2004/NĐ-CP) hoặc chưa được Nhà nước giao đất nông nghiệp nhưng thuộc đối tượng đủ điều kiện được giao đất nông nghiệp theo các quy định tại các văn bản pháp luật nêu trên và đang sử dụng đất nông nghiệp do nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho, khai hoang theo quy định của pháp luật, được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất thu hồi xác nhận là đang trực tiếp sản xuất trên đất nông nghiệp đó.

+ Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất do nhận giao khoán đất sử dụng vào mục đích nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản (không bao gồm đất rừng đặc dụng, rừng phòng hộ) của các nông, lâm trường quốc doanh (có hợp đồng giao khoán sử dụng đất) khi Nhà nước thu hồi mà thuộc đối tượng là cán bộ, công nhân viên của nông, lâm trường quốc doanh đang làm việc hoặc đã nghỉ hưu, nghỉ mất sức lao động, thôi việc được hưởng trợ cấp đang trực tiếp sản xuất nông, lâm nghiệp; hộ gia đình, cá nhân nhận khoán đang trực tiếp sản xuất nông nghiệp và có nguồn thu nhập ổn định từ sản xuất nông nghiệp trên đất đó.

– Thời gian và mức hỗ trợ ổn định đời sống:

+ Nếu bị thu hồi từ 30% đến 70% diện tích đất nông nghiệp đang sử dụng thì được hỗ trợ trong thời gian 6 tháng nếu không phải di chuyển chỗ ở và trong thời gian 12 tháng nếu phải di chuyển chỗ ở; trường hợp phải di chuyển đến các địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn hoặc có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn thì thời gian hỗ trợ tối đa là 24 tháng.

+ Nếu bị thu hồi trên 70% diện tích đất nông nghiệp đang sử dụng thì được hỗ trợ trong thời gian 12 tháng nếu không phải di chuyển chỗ ở và trong thời gian 24 tháng nếu phải di chuyển chỗ ở; trường hợp phải di chuyển đến các địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn hoặc có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn thì thời gian hỗ trợ tối đa là 36 tháng.

+ Mức hỗ trợ cho một nhân khẩu được tính bằng tiền tương đương 30 kg gạo trong 01 tháng theo thời giá trung bình tại thời điểm hỗ trợ của địa phương.

– Mức hỗ trợ ổn định sản xuất: Việc hỗ trợ ổn định sản xuất chỉ áp dụng với hộ gia đình, cá nhân được bồi thường bằng đất nông nghiệp. Chế độ hỗ trợ bao gồm: Hỗ trợ giống cây trồng, giống vật nuôi cho sản xuất nông nghiệp, các dịch vụ khuyến nông, khuyến lâm, dịch vụ bảo vệ thực vật, thú y, kỹ thuật trồng trọt, chăn nuôi và kỹ thuật nghiệp vụ đối với sản xuất, kinh doanh dịch vụ công thương nghiệp;

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định mức hỗ trợ, thời gian hỗ trợ, định kỳ chi trả tiền hỗ trợ cho phù hợp với thực tế tại địa phương.

* Hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm: chỉ áp dụng với trường hợp thu hồi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp và không bồi thường bằng đất:

– Mức hỗ trợ bằng tiền không quá 05 lần giá đất nông nghiệp cùng loại trong bảng giá đất của địa phương đối với toàn bộ diện tích đất nông nghiệp thu hồi; diện tích được hỗ trợ không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp tại địa phương. Mức hỗ trợ cụ thể do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định căn cứ điều kiện thực tế của địa phương.

– Những người trong độ tuổi lao động tại địa phương khi bị thu hồi đất sẽ được hỗ trợ đào tạo nghề, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm theo phương án do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt.

  1. BỒI THƯỜNG THIỆT HẠI VỀ TÀI SẢN, SẢN XUẤT

Cùng với việc thu hồi đất nông nghiệp thì hoa màu, cây trồng, tôm cá của người dân cũng sẽ bị ảnh hưởng. Nếu chưa đến vụ thu hoạch và không thể di dời được thì buộc phải phá dỡ, gây ra thiệt hại không nhỏ cho người dân. Theo nguyên tắc của pháp luật dân sự là gây ra thiệt hại thì phải bồi thường, khi thu hồi đất nông nghiệp của người dân, đương nhiên cũng phải bồi thường thiệt hại cho họ về những tài sản mà họ đã tạo dựng trên đất.

* Nguyên tắc: người được bồi thường phải là chủ sở hữu hợp pháp tài sản trên đất. Không bồi thường tài sản gắn liền với đất được tạo lập trái quy định của pháp luật hoặc tạo lập từ sau khi có thông báo thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

* Mức bồi thường:

– Với cây hàng năm, mức bồi thường được tính bằng giá trị sản lượng của vụ thu hoạch. Giá trị sản lượng của vụ thu hoạch được tính theo năng suất của vụ cao nhất trong 03 năm trước liền kề của cây trồng chính tại địa phương và giá trung bình tại thời điểm thu hồi đất;

– Với cây lâu năm, mức bồi thường được tính bằng giá trị hiện có của vườn cây theo giá ở địa phương tại thời điểm thu hồi đất mà không bao gồm giá trị quyền sử dụng đất;

– Với cây trồng chưa thu hoạch nhưng có thể di chuyển đến địa điểm khác thì được bồi thường chi phí di chuyển và thiệt hại thực tế do phải di chuyển, phải trồng lại;

– Thủy sản: với vật nuôi là thủy sản mà tại thời điểm thu hồi đất đã đến thời kỳ thu hoạch thì không phải bồi thường; với vật nuôi là thủy sản mà tại thời điểm thu hồi đất chưa đến thời kỳ thu hoạch thì được bồi thường thiệt hại thực tế do phải thu hoạch sớm; trường hợp có thể di chuyển được thì được bồi thường chi phí di chuyển và thiệt hại do di chuyển gây ra; mức bồi thường cụ thể do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định.

* Thời gian chi trả: 30 ngày kể từ ngày quyết định thu hồi có hiệu lực.