CÁC LOẠI THUẾ, PHÍ VÀ LỆ PHÍ PHẢI NỘP KHI CHUYỂN NHƯỢNG NHÀ ĐẤT

CÁC LOẠI THUẾ, PHÍ VÀ LỆ PHÍ PHẢI NỘP KHI CHUYỂN NHƯỢNG

NHÀ ĐẤT

Hiện nay, vấn đề chuyển nhượng nhà đất diễn ra ngày càng phổ biến do nhu cầu sử dụng của người dân ngày một nhiều. Tuy nhiên, các thủ tục cũng như các khoản thuế, phí, lệ phí cần nộp khi chuyển nhượng khá phức tạp, vì vậy, cần có sự chuẩn bị trước để việc chuyển nhượng diễn ra nhanh và thuận lợi hơn.

Theo quy định của pháp luật, các khoản thuế, phí, lệ phí phải nộp khi chuyển nhượng nhà đất bao gồm:

  1. Thuế thu nhập cá nhân từ việc chuyển nhượng nhà đất.

Thuế thu nhập cá nhân từ việc chuyển nhượng nhà đất là khoản tiền mà người có thu nhập từ việc chuyển nhượng phải trích ra để nộp vào ngân sách nhà nước

Theo khoản 5, điều 2 Thông tư số 111/2013/TT-BTC của Bộ tài chính, thu nhập từ việc chuyển nhượng bất động sản nằm trong danh sách những khoản thu nhập phải nộp thuế.

 Tuy nhiên, pháp luật cũng quy định một số trường hợp chuyển nhượng không phải nộp thuế đó là:  

-Trường hợp chuyển nhượng nhà đất giữa: vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; bố vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh chị em ruột với nhau. Bất động sản do vợ hoặc chồng tạo lập trong thời kỳ hôn nhân được xác định là tài sản chung của vợ chồng, khi ly hôn được phân chia theo thỏa thuận hoặc do tòa án phán

-Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp người chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam cũng được miễn thuế nếu đồng thời đáp ứng các điều kiện được nêu ở điểm b khoản 1 Điều 3 Thông tư  111/2013/TT-BTC.

 Điều 17 Thông tư 92/2015 sửa đổi bổ sung điều 12 Thông tư số 111/2013/TT-BTC hướng dẫn căn cứ tính thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng nhà đất theo công thức sau:

  1. a) Thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản được xác định như sau:
Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = Giá chuyển nhượng x Thuế suất 2%
  1. b) Trường hợp chuyển nhượng bất sản là đồng sở hữu thì nghĩa vụ thuế được xác định riêng cho từng người nộp thuế theo tỷ lệ sở hữu bất động sản. Căn cứ xác định tỷ lệ sở hữu là tài liệu hợp pháp như: thỏa thuận góp vốn ban đầu, di chúc hoặc quyết định phân chia của tòa án,… Trường hợp không có tài liệu hợp pháp thì nghĩa vụ thuế của từng người nộp thuế được xác định theo tỷ lệ bình quân.

Về cách xác định giá chuyển nhượng:

Hầu hết giá chuyển nhượng nhà, đất được ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng. Một số trường hợp giá chuyển nhượng không ghi trên hợp đồng được giải quyết như sau:

-Trường hợp trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá hoặc giá trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng thì giá chuyển nhượng được xác định theo bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng.

-Trường hợp chuyển nhượng nhà gắn liền với đất thì phần giá trị nhà, kết cấu hạ tầng và công trình kiến trúc gắn liền với đất được xác định căn cứ theo giá tính lệ phí trước bạ nhà do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định. Trường hợp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh không có quy định giá tính lệ phí trước bạ nhà thì căn cứ vào quy định của Bộ Xây dựng về phân loại nhà, về tiêu chuẩn, định mức xây dựng cơ bản, về giá trị còn lại thực tế của công trình trên đất.

-Đối với công trình xây dựng hình thành trong tương lai, trường hợp hợp đồng không ghi giá chuyển nhượng hoặc giá chuyển nhượng thấp hơn tỷ lệ góp vốn trên tổng giá trị hợp đồng nhân với giá đất và giá tính lệ phí trước bạ công trình xây dựng do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định thì giá chuyển nhượng được xác định theo giá Ủy ban nhân với tỷ lệ góp vốn trên tổng giá trị hợp đồng. Trường hợp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chưa có quy định về đơn giá thì áp dụng theo suất vốn đầu tư xây dựng công trình do Bộ Xây dựng công bố, đang áp dụng tại thời điểm chuyển nhượng.

-Trường hợp chuyển nhượng quyền thuê đất, thuê mặt nước, nếu đơn giá cho thuê lại trên hợp đồng thấp hơn giá do Ủy ban nhân dân tỉnh quy định tại thời điểm cho thuê lại thì giá cho thuê lại được xác định căn cứ theo bảng giá do Ủy ban nhân dân tỉnh quy định.

 Thuế suất

Thuế suất đối với chuyển nhượng bất động sản là 2% trên giá chuyển nhượng hoặc giá cho thuê lại.

  1. Lệ phí trước bạ

Lệ phí trước bạ là khoản tiền mà người có tài sản phải nộp khi đăng kí quyền sở hữu. Mức thu lệ phí trước bạ đối với nhà, đất là 0.5% trên giá trị nhà, đất. Tuy nhiên cũng có những trường hợp chuyển nhượng nhà đất mà không phải nộp lệ phí trước bạ đó là:

-Nhà, đất là trụ sở của cơ quan Đại diện ngoại giao, cơ quan Lãnh sự, cơ quan Đại diện của tổ chức quốc tế thuộc hệ thống Liên hợp quốc và nhà ở của người đứng đầu cơ quan Đại diện ngoại giao, cơ quan Lãnh sự, cơ quan Đại diện của tổ chức quốc tế thuộc hệ thống Liên hợp quốc tại Việt Nam.

-Đất được Nhà nước giao cho các tổ chức, cá nhân sử dụng với mục đích công.

-Đất được Nhà nước giao hoặc công nhận sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản và làm muối.

-Đất nông nghiệp chuyển đổi quyền sử dụng giữa các hộ gia đình, cá nhân theo chủ trương chung về dồn điền đổi thửa.

-Đất thuê của Nhà nước hoặc thuê của tổ chức, cá nhân đã có quyền sử dụng đất hợp pháp.

-Nhà, đất sử dụng vào mục đích cộng đồng của các tổ chức tôn giáo, cơ sở tín ngưỡng được Nhà nước công nhận hoặc được phép hoạt động.

-Nhà, đất nhận thừa kế hoặc là quà tặng giữa: vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau nay được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu.

-Nhà, đất được bồi thường (kể cả nhà, đất mua bằng tiền được bồi thường, hỗ trợ) khi Nhà nước thu hồi nhà, đất theo quy định của pháp luật.

-Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa.

Công thức tính lệ phí trước bạ = (diện tích nhà, đất)  x  (giá nhà, đất)  x  lệ phí (0,5%)

  1. Lệ phí địa chính

Là khoản thu vào tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc tổ chức được ủy quyền giải quyết các công việc về địa chính. Mức thu phụ thuộc vào điều kiện cụ thể của từng địa bàn và chính sách phát triển kinh tế – xã hội của địa phương mà quy định mức thu cho phù hợp nhưng không được vượt quá mức thu tối đa quy định tại tiết b3 điểm b khoản 2 điều 3 Thông tư số 02/2014/TT-BTC của Bộ Tài chính.

  1. Phí công chứng hợp đồng

Mức thu phí công chứng hợp đồng, giao dịch liên quan đến nhà đất được xác định theo giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng.

Khoản 2 điều 2 Thông tư liên tịch 08/2012/TTLT-BTC-BTP quy định mức thu như sau:

 

 

STT

 

Giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch

Mức thu

(đồng/trường hợp)

1 Dưới 50 triệu đồng 50.000
2 Từ 50 triệu đồng đến 100 triệu đồng 100.000
3 Từ trên 100 triệu đồng đến 1 tỷ đồng 0,1% giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch
4 Từ trên 1 tỷ đồng đến 3 tỷ đồng 01 triệu đồng + 0,06% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 01 tỷ đồng
5 Từ trên 3 tỷ đồng đến 5 tỷ đồng 2,2 triệu đồng + 0,05% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 03 tỷ đồng
6 Từ trên 5 tỷ đồng đến 10 tỷ đồng 3,2 triệu đồng + 0,04% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 05 tỷ đồng
7 Trên 10 tỷ đồng 5,2 triệu đồng + 0,03% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 10 tỷ đồng (mức thu tối đa không quá 10 triệu đồng/trường hợp)