Điều kiện sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam

Theo Luật Nhà ở năm 2005, tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam chỉ thông qua một hình thức duy nhất đó là đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê. Các trường hợp như được tặng cho, được thừa kế nhà ở tại Việt Nam thì những đối tượng này cũng không có quyền được nhận nhà, được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở mà họ chỉ có quyền hưởng giá trị của ngôi nhà đó.

Ngày 01/07/2015 Luật Nhà ở năm 2014 có hiệu lực chính thức mở rộng các đối tượng có quyền sở hữu nhà ở Việt Nam, đồng thời mở rộng các hình thức để đối tượng này được quyền sở hữu nhà. Tuy nhiên, những đối tượng này cũng phải tuân thủ những điều kiện được quy định trong Luật Nhà ở năm 2014 và hướng dẫn cụ thể trong Nghị định 99/2015/NĐ-CP:

  1. Phải có giấy tờ chứng minh được phép hoạt động/nhập cảnh vào Việt Nam

– Với tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam: phải có Giấy chứng nhận đầu tư và có nhà ở được xây dựng trong dự án theo quy định của Luật nhà ở và pháp luật có liên quan (Luật đầu tư, Luật kinh doanh bất động sản…).

– Với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh, văn phòng đại diện của doanh nghiệp nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngoài và chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam (sau đây gọi chung là tổ chức nước ngoài): phải có Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư hoặc giấy tờ liên quan đến việc được phép hoạt động tại Việt Nam do cơ quan nhà nước có thẩm quyền của Việt Nam cấp còn hiệu lực tại thời điểm ký kết các giao dịch về nhà ở.

– Với cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam: phải có hộ chiếu còn giá trị có đóng dấu kiểm chứng nhập cảnh của cơ quan quản lý xuất, nhập cảnh Việt Nam và không thuộc diện được quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao theo quy định của Pháp lệnh về quyền ưu đãi, miễn trừ dành cho cơ quan Đại diện ngoại giao, cơ quan Lãnh sự và cơ quan Đại diện của Tổ chức quốc tế tại Việt Nam.

  1. Nhà ở không nằm trong khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh

Điều 75 Nghị định 99/2015/NĐ-CP quy định: “Tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu nhà ở (bao gồm căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ) trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, trừ khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định của pháp luật Việt Nam.

Theo đó, Chính phủ giao cho Bộ Quốc phòng, Bộ Công an có trách nhiệm xác định cụ thể các khu vực cần bảo đảm an ninh, quốc phòng tại từng địa phương và có văn bản thông báo cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh để làm căn cứ chỉ đạo Sở Xây dựng xác định cụ thể danh mục dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại trên địa bàn không cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài được quyền sở hữu nhà ở.

Tuy nhiên, đến hiện nay, giữa các cơ quan nêu trên chưa có sự phối hợp thống nhất, do vậy chưa ban hành công khai được danh mục các khu vực cấm người nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam.

  1. Quyền sở hữu nhà được xác lập thông qua hình thức theo quy định của pháp luật

Tổ chức, cá nhân trong nước có thể có nhà ở hợp pháp thông qua các hình thức đa dạng như: tự mình đầu tư xây dựng; mua, thuê mua nhà ở của cá nhân, tổ chức khác hoặc của dự án thương mại về nhà ở; nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở; nhận góp vốn; nhận đổi nhà ở.

Còn các tổ chức, cá nhân nước ngoài bị hạn chế hơn trong các hình thức sở hữu nhà ở. Cụ thể Khoản 2 Điều 159 Luật Nhà ở 2014 và Điều 76 Nghị định 99/2015/NĐ-CP quy định các hình thức sau đây:

– Đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án được cấp phép theo quy định pháp luật Việt Nam;

– Mua, thuê mua nhà ở của chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở;

– Mua nhà ở của tổ chức, cá nhân nước ngoài;

– Nhận thừa kế, nhận tặng cho nhà ở của hộ gia đình, cá nhân hoặc nhận tặng cho nhà ở của tổ chức tại các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại.

Như vậy, người nước ngoài không có quyền sở hữu nhà ở thông qua những giao dịch tự phát với các tổ chức, cá nhân trong nước, trong các khu vực không phải là dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại. Những trường hợp được tặng cho, thừa kế nhà ở mà không phải là nhà ở thương mại, người nước ngoài cũng chỉ được hưởng phần giá trị của ngôi nhà.

  1. Phải đảm bảo số lượng, tỷ lệ sở hữu nhà

– Với tổ chức nước ngoài ở Việt Nam và cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam (không thuộc diện có dự án đầu tư về nhà ở):

+ Nếu là chung cư: chỉ được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở hữu không quá 30% số lượng căn hộ trong một tòa nhà chung cư; trường hợp trên một địa bàn có số dân tương đương một đơn vị hành chính cấp phường mà có nhiều tòa nhà chung cư để bán, cho thuê mua thì tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu không quá 30% số căn hộ của mỗi tòa nhà chung cư và không quá 30% tổng số căn hộ của tất cả các tòa nhà chung cư này.

+ Nếu là nhà ở riêng lẻ (bao gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề): trên một khu vực có số dân tương đương một đơn vị hành chính cấp phường chỉ được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở hữu không quá hai trăm năm mươi (250) căn nhà.

  1. Phải đảm bảo thời gian sở hữu nhà

– Đối với cá nhân nước ngoài: được sở hữu nhà ở theo thỏa thuận trong các giao dịch hợp đồng mua bán, thuê mua, tặng cho, nhận thừa kế nhà ở nhưng tối đa không quá 50 năm, kể từ ngày được cấp Giấy chứng nhận (Điểm c Khoản 2 Điều 161 Luật Nhà ở năm 2014).

– Đối với tổ chức nước ngoài: được sở hữu nhà ở theo thỏa thuận trong các giao dịch hợp đồng mua bán, thuê mua, tặng cho, nhận thừa kế nhà ở nhưng tối đa không vượt quá thời hạn ghi trong Giấy chứng nhận đầu tư cấp cho tổ chức đó, bao gồm cả thời gian được gia hạn thêm; thời hạn sở hữu nhà ở được tính từ ngày tổ chức được cấp Giấy chứng nhận và được ghi rõ trong Giấy chứng nhận này (Điểm d Khoản 2 Điều 161).

Thủ tục gia hạn được tiến hành như sau: Trước khi hết hạn sở hữu nhà ở 03 tháng, nếu chủ sở hữu có nhu cầu gia hạn thêm thì phải có đơn ghi rõ thời hạn đề nghị gia hạn thêm kèm theo bản sao có chứng thực Giấy chứng nhận đối với nhà ở (với cá nhân) và cả Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư đã được cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam gia hạn hoạt động (với tổ chức), gửi cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có nhà ở.  Trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày nhận được đơn đề nghị, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét và có văn bản đồng ý gia hạn một lần thời hạn sở hữu nhà ở theo đề nghị của chủ sở hữu nhưng tối đa không quá 50 năm với cá nhân và không quá thời hạn ghi trên Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư đã được cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam gia hạn hoạt động, kể từ khi hết hạn sở hữu nhà ở lần đầu ghi trên Giấy chứng nhận.

Cần đặc biệt lưu ý rằng trước khi hết hạn sở hữu nhà ở, chủ sở hữu có thể tặng cho hoặc bán nhà ở này cho các đối tượng thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam; nếu quá thời hạn được sở hữu nhà ở mà chủ sở hữu không thực hiện bán, tặng cho và cũng không được gia hạn thì nhà ở này sẽ thuộc sở hữu nhà nước.

Tất nhiên, nếu cá nhân nước ngoài kết hôn với công dân Việt Nam hoặc kết hôn với người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì sẽ không bị giới hạn về thời hạn, mà được sở hữu nhà ở ổn định, lâu dài và có các quyền của chủ sở hữu nhà ở như công dân Việt Nam.