Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng miệng

Câu hỏi:

Gia đình em đang gặp một vấn đề như sau: Năm 1996 gia đình em có mua lại đất định canh của một người anh em họ, với giá 8 triệu, tương đương khoảng 2 cây vàng. Nhưng do anh em nên gia đình em chỉ làm hợp đồng miệng, không có giấy tờ gì, do bố em làm, nhưng giờ bố em mất và do thấy giá đất thay đổi bên kia muốn chiếm lại mảnh đất đó. Họ yêu cầu một là nhà em mua lại hoặc không họ sẽ bán cho người khác. Vậy hiện nay gia đình em phải làm thế nào?

Chào bạn, với nội dung câu hỏi của bạn, Văn phòng luật sư Đỗ Trung Kiên và cộng sự tư vấn như sau:

Theo những thông tin bạn cung cấp, gia đình bạn đã sử dụng ổn định mảnh đất từ năm 1996, nhưng không có bất kỳ giấy tờ hợp pháp nào về quyền sử dụng đất. Bạn cũng chưa cung cấp thông tin rằng bên bán đã được cấp GCNQSDĐ đối với mảnh đất này hay chưa, ai là người nộp thuế sử dụng đất từ năm 1996 đến nay. Do vậy, để xác minh về hiện trạng mảnh đất, trước tiên bạn có thể làm hồ sơ cấp GCNQSDĐ nộp lên UBND cấp xã nơi có đất. Lúc này, UBND cấp xã sẽ xác nhận về nguồn gốc mảnh đất, thời điểm sử dụng mảnh đất, ai là người đứng tên trong sổ địa chính, có tranh chấp liên quan đến mảnh đất hay không. Khả năng gia đình bạn được cấp GCNQSDĐ là rất ít, bởi lẽ có thể bên bán có những giấy tờ về quyền sử dụng đất và không đồng ý với việc cấp GCNQSDĐ này. Tuy nhiên, bạn sẽ có được những thông tin cần thiết để khởi kiện vụ án dân sự.

Về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác lập năm 1996 giữa bố bạn và bên bán dưới hình thức bằng miệng là giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức theo quy định tại Điều 137, BLDS 1995. Do vậy, bạn có thể làm đơn gửi đến Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có đất yêu cầu về việc tiếp tục thực hiện hợp đồng. Tất nhiên, bên bán lúc này rất có thể sẽ phủ nhận đã thực hiện giao dịch với bố bạn năm 1996. Nhưng nhà ở, những công trình do gia đình bạn xây dựng và việc nộp thuế sử dụng đất từ năm 1996 đến nay (nếu có) sẽ là những chứng cứ quan trọng để chứng minh hợp đồng chuyển nhượng này đã được xác lập. Khi chứng minh được hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có tồn tại nhưng vô hiệu về mặt hình thức, Tòa án sẽ ra quyết định buộc hai bên thực hiện quy định về hình thức của giao dịch, cụ thể, hợp đồng phải lập bằng văn bản và phải được công chứng.