Tư vấn về ranh giới bất động sản liền kề

Câu hỏi:

Mảnh đất tôi đang ở được xây dựng nhà năm 1989 sau khi mua lại mảnh đất của chủ trước. Với diện tích đất được cấp, gia đình làm nhà đúng phần đất được cấp. Xây xong thì mái nhà được xây thừa ra cỡ 50cm để làm mái.

Năm 1994 mảnh đất bên trái nhà tôi được nhượng cho một chủ khác để xây nhà, trong quá trình xây và ổn định sinh sống không thấy có khiếu nại gì.

Được hơn 15 năm sinh sống ổn định, vào năm 2011 chủ mảnh đất bên cạnh muốn làm sổ đỏ nhưng yêu cầu phía nhà tôi đập cái mái nhà để lấy phần đất dưới mái che. Vì lí do là xây nhà thiếu đất và đòi đập mái nhà để lấy. Vậy hiện nay tôi phải làm như thế nào?

Chào bạn, với nội dung câu hỏi của bạn, Văn phòng luật sư Đỗ Trung Kiên và cộng sự tư vấn như sau:

Khoản 2 Điều 256 BLDS 2005 quy định: “Người có quyền sử dụng đất được sử dụng không gian và lòng đất theo chiều thẳng đứng từ ranh giới trong khuôn viên đất phù hợp với quy hoạch xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định và không được làm ảnh hưởng đến việc sử dụng đất liền kề của người khác.

Người sử dụng đất chỉ được trồng cây và làm các việc khác trong khuôn viên đất thuộc quyền sử dụng của mình và theo ranh giới đã được xác định; nếu rễ cây, cành cây vượt quá ranh giới thì phải xén rễ, tỉa cành phần vượt quá, trừ trường hợp có thoả thuận khác”.

Như vậy, bạn chỉ có quyền sử dụng không gian theo chiều thẳng đứng từ ranh giới trong khuôn viên đất thuộc quyền sử dụng của mình. Bạn không được trồng cây hay xây dựng công trình ngoài khuôn viên đất thuộc quyền sử dụng của mình, trừ trường hợp có được sự cho phép của chủ bất động sản liền kề.

Trong trường hợp này, nếu chủ bất động sản liền kề qua những giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất hoặc trích lục bản đồ địa chính của địa phương có thể xác định được ranh giới giữa hai nhà và có thể chứng minh rằng mái nhà bạn đã lấn sang phần đất thuộc quyền sử dụng của họ, thì việc năm 2011 họ yêu cầu bạn phải dỡ bỏ phần mái nhà là phù hợp quy định pháp luật.

Do vậy, hướng giải quyết hiện tại như sau: Nếu chủ bất động sản liền kề hiện nay chưa có nhu cầu xây dựng, mà chỉ cần xác minh ranh giới để làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thì hai bên có thể làm văn bản thỏa thuận về việc chủ bất động sản liền kề cho phép phần mái nhà của bạn tồn tại trên phần đất của họ và gửi cho cán bộ địa chính tại địa phương khi xác minh thực địa. Tuy nhiên, nếu họ hiện đang có nhu cầu xây dựng và phần mái nhà của bạn làm ảnh hưởng đến công trình xây dựng của họ thì bạn phải dỡ bỏ phần mái nhà lấn sang bất động sản liền kề.